Порядок работы комиссии и внесудебного оспаривания кадастровой стоимости

Комиссия формируется в каждом субъекте Российской Федерации при территориальном управлении Росреестра и является постоянно действующей.

Председатель комиссии является представителем территориального управления Росреестра, его заместителем является представитель органа кадастрового учета данного субъекта РФ.

Членами комиссии являются представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта РФ, органа кадастрового учета и Национального совета по оценочной деятельности субъекта РФ.

Комиссия каждого субъекта РФ формируется и работает на основании внутреннего регламента, утвержденного территориальным органом Росреестра на основании положений приказа Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 г. № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости…».

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

На заседании комиссии могут присутствовать заявитель, представители заявителя и иные лица.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в течение пяти лет с момента ее внесения в кадастр объектов недвижимости, но до момента появления в нем результатов новой кадастровой стоимости. (абз. 10 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Для оспаривания необходимо подать заявление с приложением комплекта документов, предусмотренных ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ (абзац 16).

Заинтересованное лицо подает заявление в произвольной форме с обязательным указанием следующих сведений:

— фамилия, имя, отчество и адрес места жительства правообладателя объекта недвижимости (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо),

— наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо),

К заявлению прилагаются следующие документы:

—       кадастровый паспорт объекта недвижимости;

—  нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

—       документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;

—    отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

— положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта  требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в случае, если рыночная стоимость объекта отличается от кадастровой более чем на тридцать процентов.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Если есть основание полагать, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения об объекте недвижимости, то подтвердить данное обстоятельство возможно, запросив информацию об этом у органа кадастрового учета и у заказчика работ по определению кадастровой стоимости. Заказчиком, как правило, является орган государственной власти субъекта РФ, а в некоторых случаях – орган местного самоуправления.

Заинтересованное лицо в конкретном субъекте может узнать, кто является заказчиком таких работ, позвонив в территориальное управление Росреестра или орган кадастрового учета. Именно эти органы взаимодействуют с заказчиком при проведении массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

Запрошенные сведения должны быть предоставлены заявителю в течение семи дней с даты поступления запроса.

Заявление может быть не принято комиссией к рассмотрению при наличии одного из следующих оснований:

— отсутствуют вышеперечисленные документы;

— нарушен указанный срок подачи заявления на оспаривание;

— если величина кадастровой стоимости уже была установлена ранее в размере рыночной стоимости (повторное оспаривание при отсутствии новой государственной кадастровой оценки).

 

Комиссия рассматривает заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение одного месяца со дня его поступления.

При этом в семидневный срок со дня принятия заявления к рассмотрению комиссия уведомляет заявителя и орган местного самоуправления о принятии заявления к рассмотрению и о дате его рассмотрения (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, п. 16 порядка создания и работы комиссии, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 г. № 263). Кроме того, данная информация размещается на официальном сайте Росреестра в соответствующим разделе территориального органа субъекта РФ.

На заседании комиссия рассматривает представленные документы, а присутствующие лица дают необходимые пояснения по сути спора.

Оценщики, составившие отчет об определении кадастровой стоимости, и исполнители работ по определению кадастровой стоимости дают пояснения по отчету в письменном виде по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются.

На практике, абсолютное большинство заявлений подается по основанию пересмотра кадастровой стоимости в связи с определением рыночной стоимости объекта недвижимости.

В данном случае на заседание комиссии приглашаются заявитель и оценщик, подготовивший отчет о рыночной оценке данного объекта. И поскольку, главное условие принятия положительного решения является соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, федеральным стандартам оценки, фактически на все вопросы членов комиссии отвечает представитель оценочной организации.

В целях грамотной оценки представленных отчетов о рыночной оценке, положительных заключений саморегулируемых организаций на представленные отчеты, члены комиссии проходят соответствующую подготовку в области оценочной деятельности для возможности принятия правомерных решений.

Вопрос об объеме полномочий комиссии по оценке представленных отчетов и заключений саморегулируемых организаций поднимался неоднократно в юридической прессе и в судебных органах.

Казалось бы, если у заявителя имеется положительное заключение на отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертного уровня, такого как саморегулируемая организации оценщиков, то правильность подготовки отчета можно считать подтвержденной. Однако, комиссия и в этом случае может вынести отрицательное решение при наличии замечаний к отчету и заключению СРО, и судебная практика уже «расставила все точки над i» по данному вопросу.

Примеры следующие.

Определением Верховного суда РФ от 12.08.2015 г. № 77-АПГ15-8 по заявлению ООО «Новые Информационные системы-21» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Липецкой области, по апелляционной жалобе ООО «Новые Информационные системы-21» на решение Липецкого областного суда от 7 апреля 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано, установлена обоснованность решения суда первой инстанции.

Как пояснил Верховный суд РФ по данному делу,  из буквального толкования статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности следует, что комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения, и, следовательно, наделена полномочиями по проверке как отчета об оценке рыночной стоимости, так и положительного экспертного заключения на отчет.

Определением Верховного суда РФ от 14.10.2015 г. № 9-АПГ15-18 по заявлению ОАО «Управление механизации «Кстовское» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области принять решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе заявителя на решение Нижегородского областного суда от 10 июля 2015 г., которым в удовлетворении требований отказано, установлена правомерность решения суда первой инстанции.

Верховный суд РФ еще раз указал, что комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также по проверке положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

Кроме того,  интересен вывод Верховного суда РФ, данный в Определении от 01.04.2015 г. № 55-АПГ15-2, где указано,  что экспертное заключение саморегулируемой организации является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

Из этого вероятно следует, что в тех случаях, когда предоставление заключения СРО на отчет о рыночной оценке обязательно, сам отчет может не рассматриваться и не оцениваться при отсутствии такого заключения.

Итак, на практике, если у комиссии нет вопросов к отчету о рыночной стоимости объекта недвижимости и к положительному заключению СРО (предоставляется, когда рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%), то принимается положительное решение и кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной.

Не так многочисленны заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости по основанию использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости. По данным сайта Росреестра за период с 01.01.2016 г. по 31.01.2016 г. примерно 12,5 %, а за весь 2015 год таких заявлений подано всего 3,25% от общего числа заявлений.

Как правило, такие ошибки в определении кадастровой стоимости возникают по причине неверного внесения сведений в кадастр объектов недвижимости. К примеру, практически любая ошибка в уникальных характеристиках земельного участка, таких как его площадь, категория земель, вид разрешенного использования или местоположение, автоматически влечет неверное установление его кадастровой стоимости.

 

И если правообладатель земельного участка видит разницу по таким параметрам при сравнении правоустанавливающего документа и кадастрового паспорта или выписки из ГКН, ему необходимо безотлагательно выяснить данный вопрос и запросить соответствующие сведения  о том, какие параметры использовались при кадастровой оценке в органе кадастрового учета и у заказчика работ по определению кадастровой стоимости.

К подобным ошибкам в определении кадастровой стоимости можно также отнести случаи неправильного отнесения земельного участка к определенной группе видов разрешенного использования при его оценке.  Следствием этого становится неверный расчет, поскольку каждая группа видов разрешенного использования имеет свой удельный показатель кадастровой стоимости за один квадратный метр, используемый в расчете. Соответственно, при использовании неверного показателя кадастровая стоимость искажается.

При подтверждении недостоверности сведений по объекту недвижимости, в силу ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности комиссия принимает решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, а заказчик работ по кадастровой оценке (уполномоченный орган государственной власти) обеспечивает расчет кадастровой стоимости в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 114.

В течение 3 рабочих дней с даты принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Росреестр уведомляет заказчика работ по определению кадастровой стоимости о необходимости пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и одновременно направляет копии решения и документов, на основании которых такое решение принято.

В течение 10 рабочих дней с даты принятия указанного решения заказчик работ обеспечивает определение новой кадастровой стоимости объекта недвижимости и представление в орган кадастрового учета информацию о произведенном определении кадастровой стоимости с приложением сведений о кадастровом номере объекта недвижимости, его кадастровой стоимости по состоянию на дату проведения оценки и с описанием произведенных работ.

Заказчик также направляет указанные сведения органу, утвердившему результаты определения кадастровой стоимости, для целей утверждения новой стоимости, определенной в результате ее пересмотра по решению комиссии.

При выявлении недостоверных сведений об объекте недвижимости кадастровая стоимость определяется на основании отчета об определении кадастровой стоимости с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости.

Кадастровая стоимость в этом случае определяется в соответствии с результатами, полученными в ходе применения методов массовой оценки, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости по соответствующему кадастровому району.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Если заинтересованное лицо не подавало заявление в комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости (возможно для физических лиц) или комиссия приняла отрицательное решение, можно обратиться в суд.

Порядок оспаривания

С 15 сентября 2015 года такие иски относятся к категории административных дел и рассматриваются по первой инстанции в верховном суде республики, краевом, областном суде, суде города федерального значения, автономной области и автономного округа в соответствии в Кодексом административного судопроизводства РФ.

Как разъяснено Пленумом Верховного суда РФ в постановлении от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — Постановление Пленума ВС РФ № 28), под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Однако при этом Верховный суд РФ конкретизировал, что включить в административный иск возможно следующие требования:

— об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

— об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой;

— об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

Подать иск могут заинтересованные лица, права которых нарушаются установленным размером кадастровой стоимости.

К заинтересованным относятся следующие физические и юридические лица:

 

— собственники, арендаторы, иные владельцы объектов недвижимости на установленном законом праве;

— пользователи земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности этих лиц;

— органы государственной власти или местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Верховный суд РФ в п. 6 Постановления Пленума ВС РФ №  28 установил, что бывший собственник объекта недвижимости также вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Непременным условием такого обращения является нарушение кадастровой оценкой его прав налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление об оспаривании.

Административными ответчиками по таким делам являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по причине недостоверности сведений об объекте недвижимости к участию в деле должен также привлекаться орган, на который возложена обязанность по исправлению технической или кадастровой ошибки.

По административным искам об оспаривании решений, действий или бездействия комиссии заинтересованными лицами (административными ответчиками) являются комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.

Суд также может привлечь к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда.

К примеру, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости.

В силу ст.ст. 125, 220, 246 КАС РФ  подобные административные иски должны содержать следующее:

 

1) наименование суда, в который подается административное исковое заявление;

2) наименование административного истца, место его нахождения, для организации сведения о ее государственной регистрации; если административным истцом является гражданин, фамилия, имя и отчество административного истца, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, сведения о высшем юридическом образовании при намерении лично вести административное дело, по которому кодексом об административном судопроизводстве предусмотрено обязательное участие представителя; наименование или фамилия, имя и отчество представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании, если административное исковое заявление подается представителем; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;

3) наименование административного ответчика, место его нахождения, место жительства или пребывания, сведения о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного ответчика;

4) сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;

5) содержание требований к административному ответчику;

6) сведения о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, если данный порядок установлен федеральным законом;

7) перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.

К административному иску прилагаются:

— копии искового заявления с прилагаемыми документами по числу лиц, участвующих в деле, или уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, иска с приложениями;

— документ об уплате государственной пошлины, или подтверждающий право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины с приложением документов, свидетельствующих о наличии оснований для этого;

— документ, подтверждающий высшее юридическое образование у административного истца, который намерен лично вести административное дело, или подтверждающий наличие такого образования у его представителя в случае ведения дела представителем;

— доверенность, в случае ведения дела представителем.

К административному иску об оспаривании кадастровой стоимости также должны быть приложены:

 

1) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности сведений);

4) отчет в бумажном виде и в форме электронного документа (в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);

5) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет о рыночной оценке (в случае если разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости и кадастровой стоимостью составляет более тридцати процентов);

6) документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (кроме случая, когда административное исковое заявление подано гражданином).

Расходы, связанные с рассмотрением дела

Размеры государственной пошлины за подачу административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости определяются по ст. 333.19 Налоговой кодекса РФ как за исковое заявление имущественного характера, не подлежащего оценке.

Для граждан такой размер составляет 300 рублей, для организаций — 2000 рублей, как за подачу административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления незаконными.

Как разъяснено в Постановлении Пленума ВС РФ № 28, п. 30, государственная пошлина по таким делам уплачивается в соответствии с подпунктом 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.

 

Кроме госпошлины, в абсолютном большинстве подобных судебных дел, возникают расходы по оплате судебной экспертизы, которая может проводиться по инициативе административного истца, суда или заинтересованного лица, при наличии возражений в удовлетворении заявленных требований, несогласия с размером рыночной стоимости, определенной оценщиками.

В п. 31 названного Постановления Пленума ВС РФ № 28 дается любопытное толкование применения норм о распределении судебных расходов по такой категории дел.

Так, по общему правилу, при удовлетворении требования истца об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Однако, в тех случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца (заявителя) на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривает привлеченный в дело административный ответчик (заинтересованное лицо), ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца (заявителя), поскольку в этом случае решение суда не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Приведу примеры из судебной практики.

Решением Верховного Суда Республики Саха (Якутия) удовлетворено заявление индивидуального предпринимателя об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости и отказано во взыскании судебных расходов с заинтересованного лица, возникших у заявителя в связи с рассмотрением дела (оплата услуг представителя, госпошлины и проведения экспертиз).

Рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя в части взыскания судебных расходов Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ Определением от 07.09.2015 г. № 74-АПГ15-19 оставила жалобу без удовлетворения по следующим обстоятельствам.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд первой инстанции в целях реализации в судебном порядке своего права на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, представив при этом в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной оценке, экспертные заключения, и оплатив госпошлину и услуги своего представителя по делу.

При этом заинтересованное лицо – ФГБУ «ФКП Росреестра» непосредственно не оспаривало его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и не возражало относительно указанного размера рыночной стоимости земельных участков, следовательно, принятое судом первой инстанции решение не может расцениваться как принятое против указанного заинтересованного лица.

В этом случае все судебные расходы понес заявитель.

Определением Верховного суда РФ от 14.09.2015 г. № 84-АПГ15-7 оставлено в силе решение Новгородского областного суда об удовлетворении требований физического лица об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и взыскании расходов на проведение судебной экспертизы с департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (заинтересованного лица).

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области просил изменить решение Новгородского областного суда в части распределения расходов на судебную экспертизу.

Отказывая в удовлетворении жалобы, судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ руководствовалась следующим.

Судебная экспертиза в суде первой инстанции была проведена по инициативе суда, в связи с тем, что заинтересованное лицо возражало против удовлетворения требований заявителя и считало необходимым провести судебную экспертизу.

При этом, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ).

Поскольку таких доказательств департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области не представил, суд назначил соответствующую экспертизу и отнес на заинтересованное лицо расходы, связанные с ее проведением, что соответствует п. 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28.

 

По заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости Определением Верховного суда РФ от 10.12.2015 г. № 32-АПГ15-7 были удовлетворены основные требования заявителя – физического лица, и одновременно возложены на заявителя расходы по проведению судебной экспертизы.

Причиной этого стали следующие обстоятельства дела.

Саратовский областной суд вынес отказное решение по заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости исходя из того, что отчет о рыночной оценке и экспертное заключение не могут служить допустимыми и относимыми доказательствами по делу и подтверждать рыночную стоимость земельного участка, поскольку не отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Обратившись в апелляционную инстанцию, заявитель ходатайствовала о проведении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка и об отнесении расходов по проведению судебной экспертизы на ответчика.

Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отказала в удовлетворении ходатайства о возложении расходов по экспертизе на ответчика, пояснив, что согласно п. 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28 данное решение, удовлетворяющее требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица.

Данную позицию можно толковать следующим образом: поскольку заявитель ходатайствовала о проведении судебной экспертизы в целях реализации своего права и представления надлежащего доказательства по делу (что является его обязанностью), следовательно, такие расходы не может нести заинтересованное лицо, которое не ответственно за данные обстоятельства.

 

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 28 также разъяснено, что если основанием для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости являются недостоверные сведения о нем, а также в связи с наличием кадастровой ошибки в сведениях, то судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки. А если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте оценки, судебные расходы относятся на орган, допустивший такую ошибку.

Соответственно, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, расходы взыскиваются с органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации.

Сроки оспаривания и рассмотрения дела в суде

По причине определенной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости и до внесения новых результатов государственной кадастровой оценки или сведений, связанных с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, которые влекут изменение кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Необходимо знать, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления судом.

Если будет установлено, что по истечении названного периода в кадастр объектов недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, то срок для обращения в суд может быть восстановлен.

А вот административный иск об оспаривании решений, действий или бездействия комиссии может быть подан в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (ч. 1 ст. 219 КАС РФ, ч. 1 ст. 256 ГПК РФ).

В постановлении Пленума Верховного суда РФ № 28 указано, что дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в кадастр объектов недвижимости новые результата кадастровой оценки, поскольку заявитель имеет право пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, с 1-го числа календарного периода, в котором подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст.ст. 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 378.2, 391, 403 Налогового кодекса РФ).

Административное дело должно быть рассмотрено судом  до истечения двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд, включая срок на подготовку административного дела к судебному разбирательству.

Судебная экспертиза

В рассматриваемой категории дел суд, исследуя отчет о рыночной оценке объекта недвижимости, должен проверить его на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

При этом, согласно разъяснению данному в п. 20 постановления Пленума Верховного суда РФ № 28, суд выясняет, отвечает ли лицо, подготовившее отчет, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В первую очередь при этом суд должен выяснить, имеются ли в отчете сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, поскольку отсутствие таких сведений свидетельствует, что составленный отчет не может быть расценен как допустимое доказательство.

Как и в любом другом судебном процессе при наличии сомнений в достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, или по ходатайству любой стороны процесса, суд вправе назначить судебную экспертизу.

Оценить представленный в суд отчет без специальной подготовки невозможно, поэтому суд имеет право привлечь в дело специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной помощи, в том числе в целях решения вопроса о необходимости проведения экспертизы.

Представляется, что судебную экспертизу можно избежать только в тех случаях, когда истец, ответчик или третье лицо не заявляют ходатайства о проведении судебной экспертизы, и когда у суда нет вопросов и сомнений относительно представленного отчета, а также положительного экспертного заключения на отчет, требуемого в установленном законом случае.

 

К примеру, решением Тульского областного суда по делу № 3а-88/2016~М-344/2015 от 25.02.2016 г. по административному исковому заявлению физического лица об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, заявленные требования удовлетворены без проведения судебной экспертизы.

Как указано в судебном решении, отчет о рыночной оценке и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации суд признал допустимым и достоверным доказательством по делу.

Вместе с этим пояснил, что сведения (доказательства) об иной рыночной стоимости земельного участка относительно указанной в отчете об оценке  в материалы дела не представлены, а правильность положительного экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривалась и нечем не опровергнута, с ходатайствами о назначении судебной экспертизы стороны по делу в установленном порядке в судебном процессе не обращались.

По совокупности указанных причин суд вынес положительное решение без проведения судебной экспертизы.

В иных случаях, для устранения неясностей положений отчета о рыночной стоимости судья может вызвать в качестве свидетелей оценщика, проводивших массовую государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, составившего положительное заключение на представленный отчет (п. 22 постановления Пленума Верховного суда РФ № 28).

В большинстве случаев судебная экспертиза все же назначается и обозначает круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Вопросы на экспертизу определяются примерно следующего содержания:

 

  1. Соответствует ли отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, другим нормативным документам.
  2. Если отчет о рыночной стоимости земельного участка не соответствует указанным требованиям, и выявленное несоответствие влияет на рыночную стоимость земельного участка, определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на требуемую дату (дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости).

 

Если с ходатайством о проведении экспертизы выступает сторона процесса, то рекомендуется одновременно прилагать к нему предварительно полученное согласие экспертной организации на проведение такой экспертизы с указанием стоимости и срока проведения работ. Так можно ускорить решение вопроса о назначении судебной экспертизы.

 

На время проведения экспертизы производство по делу приостанавливается по ст. 191 КАС РФ, и далее возобновляется после получения ее результатов.

Решение суда зависит от результата, изложенного в заключении эксперта.

Если экспертиза приходит к выводу о неверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости в представленном отчете, и определяется новая рыночная стоимости данной экспертизой, то судом выносится решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

Резолютивная часть решения суда

В резолютивной части судебного решения суд указывает величину  кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленную при рассмотрении дела судом, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ст. 249 КАС РФ).

Внесение изменений в кадастр происходит, как правило, на основании заявления заинтересованного лица и вступившего в законную силу судебного решения.

Если новая кадастровая стоимость установлена за прошлый период, то есть к моменту ее установления в кадастр объектов недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, определенные очередной государственной кадастровой оценкой, то в резолютивной части решения суда указывается период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В резолютивной части судебного решения указывается также дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая вносится в кадастр и применяется для целей налогообложения и других установленных законодательством целей.

При этом, для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления такой датой будет являться дата подачи заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а для физических лиц – дата подачи заявления непосредственно в суд, или комиссию, если такая подача состоялась.

 

Если административный истец оспаривает решение комиссии, то резолютивная часть решения суда должна содержать признание судом решения необоснованным, не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и интересы административного истца (глава 22 КАС РФ). При этом суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

 

Пример резолютивной части решения суда:

 

«Административное исковое заявление Иванова И.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ, правительству субъекта РФ об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером………, общей площадью………., вид разрешенного использования…….., находящегося по адресу:………, равной его рыночной стоимости в размере ………рублей.

В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости датой подачи Ивановым И.И. заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в суд – 17.12.2015 г.»