Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости

Как было сказано выше, оспаривание кадастровой стоимости регулируется:

— Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (ст. 24.18);

—  приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 г. № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития РФ от 22.02.2011 г. № 69 «Об утверждении типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (приказ Минэкономразвития № 263);

— Кодексом  административного судопроизводства РФ (ст. 20, гл.25);

— Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Результаты определения кадастровой стоимости можно пересмотреть в случае, если они нарушают права и обязанности конкретных заинтересованных лиц, а именно, владельцев земельных участков и иных объектов недвижимости на различных видах права, и лиц, владеющих объектами недвижимости на земельных участках, подлежащих выкупу или аренде под такими объектами (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 28).

Помимо указанных лиц, оспорить кадастровую стоимость могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так же, как и юридические и физические лица, данные органы могут заказать индивидуальную рыночную оценку объекта недвижимости, и подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию и в суд.

Как показывает судебная практика, юридическим и физическим лицам, заинтересованным в оспаривании кадастровой стоимости, необходимо понимать, что уполномоченный орган местного самоуправления, являющийся стороной по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, имеет право на пересмотр такого решения при наличии оснований полагать, что установленная кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости недостоверна и необоснованна.

По данному случаю имеется постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 февраля 2014 г. № 13839/13 по заявлению администрации города Красноярска о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Красноярского края от 03.12.2012 по делу N А33-11257/2012, постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.06.2013 по тому же делу.

Президиум ВАС РФ сделал однозначный вывод: результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектами налогообложения, затрагивают права муниципалитетов в сфере экономической деятельности так же, как и правообладателей земельных участков.

Вывод надзорной инстанции основан на том, что кадастровая стоимость является налоговой базой земельного налога, который зачисляется в размере 100 процентов в доход муниципального образования. При этом не имеет значения то, что орган местного самоуправления не является участником процесса по определению кадастровой стоимости земельных участков, а также не является участником комиссий по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, имеет право на самостоятельное оспаривание таких решений, поскольку имеет правовой интерес в участии в судебном процессе, связанном с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи этим, представляется логичным заинтересованному лицу  обращаться с вопросами определения рыночной стоимости объектов недвижимости в целях пересмотра кадастровой стоимости к наиболее компетентным и квалифицированным оценщикам, обладающим достаточными опытом и знаниями, дающими возможность минимально снизить риски по необоснованному или недостоверному определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно исключительно в следующих случаях:

— недостоверности сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В последнем случае ретроспективная оценка необходима для целей корректного сопоставления обеих стоимостей при разрешении вопроса о превышении кадастровой стоимости над рыночной, что является ключевым условием пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученной в результате массовой оценки.

Данный вопрос разъяснен  Определением Верховного суда РФ от 01.09.2014 г. № 307-ЭС14-550 по заявлению открытого акционерного общества «Предприятие производственно-технологической комплектации» (г. Вологда) о  пересмотре в порядке надзора решения от 25.10.2013 по делу Арбитражного суда Вологодской области N А13-7156/2013, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.04.2014 по тому же делу.

А также Определением Верховного суда РФ от 29.04.2015 г. № 35-АПГ15-20, по заявлению лесного районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ о пересмотре и установлении кадастровой стоимости нежилых помещений и административного здания в размере их рыночной.

В Определениях сказано, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения  кадастровой стоимости (далее – комиссия) и в суде (ст. 24. 18 Закона № 135-ФЗ).

Юридическому лицу необходимо сначала соблюсти досудебный порядок урегулирования спора — подать заявление в комиссию по рассмотрению споров и, при отрицательном результате, далее идти в суд. А физическому лицу не обязательно подавать заявление об оспаривании в комиссию, можно сразу обратиться в суд. Согласно разъяснению Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 данное правило относится также к индивидуальным предпринимателям.

Однако, при желании, физические лица также могут подать заявление в комиссию, используя возможность решения проблемы в досудебном порядке.