Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Существует несколько вариантов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

1. В процессе проведения массовой государственной кадастровой оценки;

2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, не включенных в массовую кадастровую оценку;
3. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной при индивидуальной оценке объекта.

Рассмотрим данные случаи подробнее.

  1. Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками по заказу органа государственной власти субъекта РФ методом массовой оценки как альтернатива рыночной стоимости объектов недвижимости.

Массовая кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в три года и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка.

Регулируется данная область Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который установил порядок проведения оценки, формирования перечня объектов оценки, отбор исполнителя работ, порядок составления итогового отчета, его экспертиза и утверждение результатов проведенной работы.

Кроме того, были разработаны и утверждены приказом Министерства экономического развития РФ от 22.10.2010 г. № 508  федеральные стандарты оценки определения кадастровой стоимости (ФСО № 4), которые конкретизируют порядок, методику и иные требования именно в сфере массовой оценки объектов недвижимости.

Впервые Правительством РФ было принято решение о проведении массовой кадастровой оценки всех категорий земель в целях налогообложения в 1999 году, о чем было издано постановление от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». Данным актом устанавливались сроки проведения кадастровой оценки – 1999-2001 годы, а субъектам РФ было рекомендовано принимать соответствующие нормативные акты о проведении государственной массовой оценке в своем регионе и утвердить ее результаты. В дальнейшем, приказами Росземкадастра и Минэкономразвития РФ были утверждены методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, сельскохозяйственных угодий и лесных земель, земель промышленности и иного специального назначения, земель водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земель сельскохозяйственного назначения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 3 ноября 2006 г. № 358 «Об утверждении методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости…..» был установлен порядок определения кадастровой стоимости объектов жилого фонда (приложение № 1 к приказу) и объектов нежилого фонда (приложение № 2 к приказу), которые представляют в настоящий момент наибольший интерес у широкого круга лиц.

Для формирования перечня объектов оценки как жилого, так и нежилого фондов используются сведения государственного кадастра недвижимости (ранее государственный земельный кадастр) и единого государственного реестра объектов капитального строительства. В перечень объектов включаются все объекты, внесенные в кадастр и реестр на дату определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на 1 января года начала проведения работ по определению кадастровой стоимости. Для этих целей сведения о рыночной стоимости собираются также по состоянию на 1 января года начала массовой оценки.
То есть массовой оценке подлежат все объекты, которые были внесены в кадастр объектов недвижимости до 1 января года начала проведения такой оценки.
Относительно объектов жилого фонда кадастровая стоимость определяется отдельно по следующим видам объектов:
— индивидуальных жилых домой, их частей, комнат в индивидуальном жилом доме;
— квартир, частей квартир, комнат;

— а также вышеперечисленных объектов, строительство которых не завершено.

То есть кадастровая стоимость определяется на все объекты, которые в соответствии с гражданским законодательством РФ могут быть самостоятельными объектами прав, участвовать в различных формах гражданского оборота, и которые, соответственно, подлежат налогообложению.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов жилого и объектов нежилого фондов несколько различается.  Однако, не углубляясь в ценообразующие факторы и методику проведения, что требует специальных знаний и опыта в области оценочной деятельности, в целом можно сказать, что массовая оценка сводится к определению кадастровой стоимости по группам сопоставимых объектов в размере рыночной стоимости аналогичных объектов по цене предложения об их продаже.

Подразумевается, что в качестве аналогов рыночной стоимости могут использоваться и другие показатели, например, цены сделок с объектами недвижимости или цены спроса на объекты недвижимости, приведенные в официальных средствах массовой информации.

Однако, по свидетельству самих оценщиков, иные данные о рыночной стоимости, в том числе, цена сделок или цена спроса на объекты, затруднительны для сбора, поскольку не публикуются в необходимом формате в официальных документах, не выдаются из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а,  следовательно, не могут использоваться при оценке. Таким образом, в большинстве случаев, кадастровая стоимость определяется по цене предложения на аналогичные объекты.

Результаты массовой оценки объектов недвижимости оформляются в отчет по оценке, который подлежит приему соответствующими территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а затем утверждению органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценке земель».

Как было написано ранее, конкретные отчеты по массовой кадастровой оценке могут быть просмотрены любыми заинтересованными лицами в соответствующем разделе «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценке» сайта Росреестра, с применением кадастрового номера объекта недвижимости, или наименования субъекта РФ и (или) вида объекта недвижимости.


2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, не включенных в массовую кадастровую оценку.
Прежде всего, разберемся с земельными участками.
Определение кадастровой стоимости земельных участков, помимо массовой оценки, требуется для следующих случаев:
— образования нового земельного участка;
— изменения площади земельного участка;
— изменения вида разрешенного использования земельного участка;
— перевод земельного участка из одной категории в другую или отнесение земельного участка к определенной категории земель;
— включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.
Уполномоченным органом по расчету кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости является подведомственное Россреестру бюджетное учреждение – ФГБУ «ФКП Росреестра», которое осуществляет функции органа кадастрового учета объектов недвижимости.
Для расчета кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов в подобных случаях применяются средние удельные показатели кадастровой стоимости земель за один квадратный метр по группам видов разрешенного использования земельных участков, утвержденные теми же нормативными актами субъектов РФ, которыми утверждалась кадастровая стоимость, полученная по результатам массовой оценки.
В качестве примера приведу нормативный акт – постановление Правительства Тульской области от 09.12.2013 г. № 740 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы)….».
Данным постановлением были утверждены кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, которые вошли в перечень объектов оценки, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по кадастровым кварталам населенных пунктов и средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м. земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов Тульской области по группам видов разрешенного использования.

В случае образования нового земельного участка для расчета кадастровой стоимости выбирается с использованием данных таблиц требуемый для конкретного земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м по виду его разрешенного использования и умножается на площадь земельного участка.
При этом, средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м. в разрезе муниципальных районов используется для расчета в редких случаях, к примеру, при отсутствии кадастрового квартала в месте расположения земельного участка.
К примеру, ваш земельный участок находится в кадастровом квартале 71:01:010101, его разрешенное использование «для эксплуатации здания производственного назначения», то есть относится к 9 группе видов разрешенного использования, и имеет площадь 12000 кв.м.
КС = 1440,75 руб. х 12000 кв.м.
КС = 17 289 000 руб.
Результат определения кадастровой стоимости земельного участка отражается в акте определения кадастровой стоимости и утверждается.Управлением Росреестра по субъекту РФ или подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждением – органом кадастрового учета.

Акт определения кадастровой стоимости помещается в кадастровое дело земельного участка, и при необходимости, его копия может быть запрошена в органе кадастрового учета заинтересованным лицом.
В случае образования земельных участков путем раздела существующего, или выдела (с сохранением измененного), кадастровая стоимость новых участков определяется путем умножения площади новых земельных участков на удельный показатель разделенного земельного участка.
При изменении площади земельного участка кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка.
В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, его кадастровая стоимость определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Как известно, у одного земельного участка может быть несколько видов разрешенного использования. В этом случае кадастровая стоимость определяется умножением площади земельного участка на наиболее высокий удельный показатель одного из видов разрешенного использования земельного участка.
Исключением из данного правила является случай образования земельного участка в составе земель населенного пункта, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка. В этом случае, для определения кадастровой стоимости умножается площадь земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земель, занятых многоэтажной, среднеэтажной или малоэтажной, в том числе индивидуальной жилой застройкой.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков других категорий земель, таких как земли промышленности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, водного и лесного фондов, производится по такому же принципу, что и земельные участки населенных пунктов, то есть путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости по виду разрешенного использования на площадь земельного участка.
Соответственно также происходит расчет кадастровой стоимости при изменении видов разрешенного использования в составе таких категорий земель и при переводе земельных участков из одной категории земель в другую.
Исключение составляют земли лесного фонда, кадастровая стоимость земельных участков которых сохраняется при изменении вида разрешенного использования земельных участков.
В составе одной группы видов разрешенного использования земельных участков могут включаться несколько видов разрешенного использования земельных участков. Поэтому в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в пределах одной группы видов разрешенного использования, его кадастровая стоимость не изменится.
В случае образования нового земельного участка или выявления ранее учтенного, его кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.
В случае изменения площади земельного участка, вида его разрешенного использования, перевода земельного участка в другую категорию земель, отнесения земельного участка к определенной категории земель, кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик объекта.
Теперь рассмотрим порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости (кроме земельных участков), не включенных в массовую оценку.
Регламентируется данный вопрос приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 г. № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости».
Данный порядок необходим для расчета кадастровой стоимости в следующих случаях:
— например, если вы построили (создали) в указанный период новое здание, жилой дом или иной объект недвижимости;
— если по каким-то причинам в массовую кадастровую оценку не был включен ранее учтенный объект недвижимости и его внесли в кадастр;
— в случае если были изменены уникальные характеристики объекта недвижимости, которые влияют на изменение его кадастровой стоимости.
Аналогично земельным участкам, кадастровая стоимость объектов недвижимости, которые не были включены в массовую кадастровую оценку, определяется путем расчета с применением средних удельных показателей кадастровой стоимости за один квадратный метр и показателя площади объекта недвижимости в квадратных метрах.
Средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости кадастровых кварталов, населенных пунктов, муниципальных районов, утверждаются тем же нормативным актом органа государственной власти субъекта РФ, которым утверждаются результаты массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

Так, кадастровая стоимость здания в таких случаях определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь.

Минимальные удельные показатели используются для расчетов в случае отсутствия объекта недвижимости соответствующего назначения в кадастровом квартале, в котором расположено здание, в смежных кадастровых кварталах, в муниципальных районах и городских округах в порядке, определенном вышеупомянутым приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 г. № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости….».

Если объект недвижимости поставлен на кадастровый учет в условном кадастровом квартале (к примеру, когда объект находится одновременно в двух и более кадастровых кварталах), то используются средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости, установленные для условного кадастрового квартала.

При изменении площади здания, его кадастровая стоимость подлежит перерасчету пропорционально изменению площади объекта.

Подобным образом рассчитывается и кадастровая стоимость помещения в случае его образования, создания, изменения в здании, строении, сооружении, объекте незавершенного строительства, то есть путем умножения среднего удельного показателя кадастровой стоимости помещения соответствующего назначения (жилое или нежилое) в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства на площадь помещения.

Теперь рассмотрим случай определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости при индивидуальной оценке объекта недвижимости.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ устанавливает базовый принцип о том, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.

Рыночная стоимость устанавливается в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон № 135-ФЗ). Правообладатель объекта недвижимости может заказать рыночную оценку у любого лица, оказывающего услуги в данной сфере.

Если в результате рыночной оценки будет установлено, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, то у заинтересованного лица имеется основание для подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта в порядке, установленном ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По результатам оспаривания кадастровой стоимости, новая стоимость в размере рыночной вносится органом кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия с комиссией по рассмотрению соответствующих споров или по заявлению заинтересованного лица на основании вступившего в законную силу судебного решения.