Взгляд профессиональных оценщиков на проблему

Общероссийское Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»» (г. Москва) является активным участником процесса оспаривания кадастровой стоимости, организатором семинаров и круглых столов по актуальным вопросам оспаривания кадастровой стоимости, ведет общедоступную группу на страничке facebook.com, поэтому их опыт работы может быть нам интересен.

В апреле 2016 года НП «СРОО «Экспертный совет» провело семинар в г. Череповце под названием «Актуальные вопросы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости», на котором рассматривалась теория и практика оспаривания в комиссиях Росреестра и судах, а также анализ изменений законодательства.

По материалам семинара интересно отметить вопросы, касающиеся проведения рыночной оценки объектов недвижимости.

По данным Деминой М.Ю., представителя НП «СРОО «Экспертный совет»  в Вологодской области, члена Рабочей группы при Минэкономразвития РФ по повышению квалификации и контролю качества, Кузяевой Е.В., начальника департамента контроля НП «СРОО «Экспертный совет», члена Рабочего органа Совета по оценочной деятельности МЭР по защите прав и законных интересов оценщиков и СРОО, суды обозначили следующие замечания к отчетам по рыночной оценке:

— не учтено наличие объекта недвижимости (как важной характеристики) на земельном участке (при оценке земельного участка),

— по приведенным в отчете аналогам нет идентифицирующих сведений, поэтому невозможно проверить местоположение площадь и другие характеристики (что фактически ставит под сомнение возможность рассмотрения объекта как аналога),

— расхождение аналогов по площади и местоположению (нельзя признать аналогами),

— некорректные ссылки на устаревшее исследование Власова А.Д. (корректировка на площадь),

— в источниках информации нет описания характеристик объектов, необходимых для оценки (распечатки не содержат информацию о доступности, ограничениях и обременениях, разрешенном использовании, категории и т.п.).

Полезно узнать мнение оценщиков о причинах завышенной кадастровой стоимости, поскольку многие из них являлись исполнителями работ по массовой кадастровой оценке и знают проблему «изнутри».

Демина М.Ю. сообщает на примере Вологодской области, что причинами завышенной кадастровой стоимости являются следующие:

— некачественная информация, содержащаяся в перечне объектов оценки;

— определение исполнителя работ в результате проведения аукциона – кто быстрее и дешевле;

— нет единой методологии проведения массовой кадастровой оценки;

— на исполнителей оказывается административное давление.

Вот примеры некачественной информации и их влияния на результаты оценки.

Одинаково оценены могут быть земельные участки фактически с разными видами разрешенного использования, однако, с отнесением к одной и той же группе видов разрешенного  использования. Например, могут быть рассчитаны по одной формуле земельный участок для индивидуальной жилой застройки и земельный участок для жилищного строительства или под жилой дом, под которым имеется ввиду многоквартирный жилой дом.

Перечень объектов оценки может содержать некачественную информацию по видам разрешенного использования, в том числе:

— около 20% объектов оценки не содержали на момент проведения работ информации о виде разрешенного использования;

— по 5-20% объектов оценки информация о виде разрешенного использования не соответствовала фактическому использованию;

— до 5% объектов содержали неоднозначную информацию, к примеру, «в собственность», «для иного использования», «под застройку», «для строительства», «не определено».

Также много проблем с характеристиками возникло у оценщиков при оценке объектов капитального строительства:

— около 5% объектов содержали неверную информацию о площадях: «квартиры менее 1 кв.м., многоквартирные дома менее 20 кв.м. или 22 589 111 кв.м.»;

— более 30% объектов содержали некорректную информацию об использовании зданий, помещений: «основное», «нежилое», «умелые ручки»;

— от 20 до 80% объектов не содержали информацию о годе постройки или информация была некорректна: «1500 год для МЖС»;

— свыше 30% объектов – зданий и свыше 50% объектов — помещений не содержали информацию о материале стен данных объектов.

Трудно себе представить каким образом выходили из сложившегося положения оценщики, но в любом случае, это не могло не повлиять на точность и корректность стоимости объектов массовой кадастровой оценки.